还记得2017年部长那句“组屋价格会随地契缩短而下降”引发的热议吗？当时可让不少HDB屋主心头一紧，毕竟99年地契到期后，房子可是要归还给国家的！
理论依据来自著名的“Bala地价表”：地契越短，价值越低。比如：
80年地契 = 永久地价的91%
50年地契 = 永久地价的74.7%
25年地契 = 永久地价的54.6%
到期归零！
BUT！现实打脸？百万老组屋频现！
数据啪啪打脸理论！看看这些真实交易：
2023年约39套四房及以上老组屋成交价超百万新元！
其中：中峇鲁Moh Guan Terrace一套50年楼龄四房式$150万！
加冷/黄埔Jalan Ma’mor一套52年楼龄三房排屋式组屋$156.8万！
买家不怕地契贬值？钱多任性？
数据深扒老组屋市场真相！
Huttons数据分析团队用专业面板分析法，研究了1966-1970年 & 1971-1980年开售的不同房型老组屋随年龄增长的交易量和价格变化：
?需求确实在下降：
房龄越大，交易量越少（政策如CPF使用限制、新组屋供应增加都是原因）。
?但价格呢？有涨有跌，没那么惨！
三房式 （1966-1970批次）：
21-30年：低价位 ~$7，50031-40年：涨 $67，000+
41-50年：涨 $67，000+ （累计涨幅可观！）
>50年：涨幅放缓至$45，000五房式 （1966-1970批次）：抗衰老王者！
21-30年：低价位 ~$30，00031-40年：暴涨 $120，000+
41-50年：再涨 $180，000+ （越老越值钱？）
较新批次（1971-1980） 表现更强：
三房式 >50年：低价位涨幅达 $89，000五房式 >50年：低价位涨幅惊人达 $350，000
独特宝藏：HDB早期排屋式组屋 （Terraced Flats）
面积超大 （107㎡ - 367㎡！），两层楼，堪比私宅排屋（就是没车位）。
稀缺性+独特性，买家愿意付溢价！所有年龄段的平均成交价都大幅上涨！
结论：地契贬值？证据很矛盾！
需求降：老组屋买家池子确实在变小。
价格未必降：很多老组屋在转售市场依然坚挺，甚至大涨！
为什么？关键因素可能是：
1. 黄金地段成熟市镇核心，靠近地铁、商场、熟食中心，无敌便利！
2. 超大空间老组屋面积普遍比现在BTO大很多（五房可达138㎡ vs 现在110㎡）。
3. 政策影响CPF使用限制、非成熟区新建五房式组屋等，间接影响老组屋市场。
4. 大牛市托底整体组屋转售价自1990年涨了超8倍！水涨船高，稀释了地契影响。
给老组屋屋主的提醒：
虽然目前数据乐观，但必须清醒认识到：
随着地契持续缩短，潜在买家群体会越来越窄，未来的价格增长很可能会受到限制！
入手或持有老组屋，地段和稀缺性（如排屋式）是关键考量！
