还记得2017年部长那句“组屋价格会随地契缩短而下降”引发的热议吗?当时可让不少HDB屋主心头一紧,毕竟99年地契到期后,房子可是要归还给国家的!
理论依据来自著名的“Bala地价表”:地契越短,价值越低。比如:
80年地契 = 永久地价的91%
50年地契 = 永久地价的74.7%
25年地契 = 永久地价的54.6%
到期归零!
BUT!现实打脸?百万老组屋频现!
数据啪啪打脸理论!看看这些真实交易:
2023年约39套四房及以上老组屋成交价超百万新元!
其中:中峇鲁Moh Guan Terrace一套50年楼龄四房式$150万!
加冷/黄埔Jalan Ma’mor一套52年楼龄三房排屋式组屋$156.8万!
买家不怕地契贬值?钱多任性?
数据深扒老组屋市场真相!
Huttons数据分析团队用专业面板分析法,研究了1966-1970年 & 1971-1980年开售的不同房型老组屋随年龄增长的交易量和价格变化:
?需求确实在下降:
房龄越大,交易量越少(政策如CPF使用限制、新组屋供应增加都是原因)。
?但价格呢?有涨有跌,没那么惨!
三房式 (1966-1970批次):
21-30年:低价位 ~$7,50031-40年:涨 $67,000+
41-50年:涨 $67,000+ (累计涨幅可观!)
>50年:涨幅放缓至$45,000五房式 (1966-1970批次):抗衰老王者!
21-30年:低价位 ~$30,00031-40年:暴涨 $120,000+
41-50年:再涨 $180,000+ (越老越值钱?)
较新批次(1971-1980) 表现更强:
三房式 >50年:低价位涨幅达 $89,000五房式 >50年:低价位涨幅惊人达 $350,000
独特宝藏:HDB早期排屋式组屋 (Terraced Flats)
面积超大 (107㎡ - 367㎡!),两层楼,堪比私宅排屋(就是没车位)。
稀缺性+独特性,买家愿意付溢价!所有年龄段的平均成交价都大幅上涨!
结论:地契贬值?证据很矛盾!
需求降:老组屋买家池子确实在变小。
价格未必降:很多老组屋在转售市场依然坚挺,甚至大涨!
为什么?关键因素可能是:
1. 黄金地段成熟市镇核心,靠近地铁、商场、熟食中心,无敌便利!
2. 超大空间老组屋面积普遍比现在BTO大很多(五房可达138㎡ vs 现在110㎡)。
3. 政策影响CPF使用限制、非成熟区新建五房式组屋等,间接影响老组屋市场。
4. 大牛市托底整体组屋转售价自1990年涨了超8倍!水涨船高,稀释了地契影响。
给老组屋屋主的提醒:
虽然目前数据乐观,但必须清醒认识到:
随着地契持续缩短,潜在买家群体会越来越窄,未来的价格增长很可能会受到限制!
入手或持有老组屋,地段和稀缺性(如排屋式)是关键考量!